아파트 하자보수 기간 4구간 — 매수 전 남은 기간 계산법
입주한 지 몇 년 되지 않은 아파트를 매물로 보고 있다면, 집 상태와 함께 따져볼 것이 하나 더 있습니다. 아파트를 분양한 사업주체가 법에 따라 지는 하자 책임이 이 집에 아직 얼마나 남아 있는가입니다.
여기서는 시세나 대출, 전 주인이 직접 맡긴 인테리어 공사의 하자는 다루지 않습니다. 분양 아파트의 아파트 하자보수 기간이 공사 종류별로 어떻게 나뉘는지, 매수인 입장에서 남은 기간을 어떻게 계산하고 무엇을 확인하면 되는지만 정리합니다.
법정 하자의 범위
법에서 말하는 하자는 공사상 잘못으로 생겨 안전·기능·미관에 지장을 주는 결함입니다. 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 같은 현상이 여기에 해당합니다.
이 책임은 아파트를 분양한 사업주체, 즉 분양자와 시공자가 집니다. 근거는 공동주택관리법이고, 책임을 지는 기간은 공사 종류마다 따로 정해져 있습니다.
전 소유자에게 묻는 책임은 이것과 별개입니다. 매도인이 지는 하자 책임과 전 주인의 공사 이력은 전 주인의 시공 이력, 매매 전에 확인하는 법에서 따로 다뤘습니다.
아파트 하자보수 기간 4구간
아파트 하자보수 기간은 공사 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 네 구간으로 나뉩니다. 입주 연차를 이 구간에 대보면 무엇이 아직 남아 있는지 바로 보입니다.
2년 — 마감공사
미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 건물 내부 석공사, 옥내가구가 여기에 속합니다. 주방기구와 가전제품도 2년 구간입니다.
3년 — 설비·창호
급·배수와 위생설비, 난방·냉방·환기(온돌 포함), 가스설비, 창호공사, 전기 및 전력설비, 단열공사, 소방시설, 목공사 등이 3년입니다.
5년 — 방수·골조
대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사가 5년 구간입니다.
10년 — 구조
내력구조부와 기초공사 같은 지반공사는 10년까지 책임이 이어집니다.
방수 공법 자체가 궁금하다면 욕실 방수 공법 2종 — 도막방수와 시트방수 차이를 함께 보면 됩니다.
입주 연차별로 남는 것
입주 연차가 늘수록 청구할 수 있는 항목은 계단식으로 줄어듭니다.
입주 2년 이내
도배·타일·주방가구·빌트인 가전 하자까지 대부분의 항목이 남아 있습니다.
2~3년
마감공사 구간은 끝나고, 창호·난방 배관(온돌)·전기·단열·급배수 같은 설비가 남습니다.
3~5년
설비 구간이 끝나고 방수·지붕·골조가 남습니다. 누수가 방수 하자에 해당하는지가 이 시기에 중요해집니다.
5~10년
내력구조부와 지반의 균열·침하만 남습니다.
그래서 같은 입주 10년 이내 아파트라도 연차에 따라 기대할 수 있는 보장 범위가 크게 다릅니다. 연식에 따라 손볼 범위가 넓어지는 흐름은 구축을 고쳐서 살까, 신축으로 갈까 — 수리비 관점에서에서 수리비 관점으로 정리했습니다.
기간을 세는 날짜
세대 내부는 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 기간을 셉니다.
그래서 아파트 하자보수 기간이 세대 안에 얼마나 남았는지는 건축물대장의 사용승인일만 보고 계산하면 안 됩니다. 사용승인일은 공용부분의 기준일이고, 세대 내부는 최초 입주자가 실제로 집을 넘겨받은 날이 기준입니다.
이 날짜는 제3자가 조회할 경로를 찾기 어려워서, 매도인에게 최초 입주 시점을 직접 물어보는 편이 현실적입니다.
청구하는 사람과 방법
세대 내부 하자는 입주자가, 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리주체 등이 사업주체에 청구합니다. 청구는 담보책임기간 안에 해야 합니다.
사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 안에 보수하거나 보수 계획을 서면으로 알려야 합니다. 하자가 아니라고 보면 그 이유를 서면으로 알려야 합니다.
기간 안에 청구하지 않으면 청구권은 사라집니다. 기간 안에 청구했다는 사실을 나중에 증명하는 것이 분쟁의 관건이 되므로, 촬영 일시가 남는 사진·영상과 서면 청구 기록을 보관해 두는 편이 좋습니다.
사업주체가 보수하지 않으면 하자보수보증금으로 보수할 수 있는데, 개인 입주자는 입주자대표회의를 거쳐 청구합니다. 세부 절차는 찾기쉬운 생활법령정보의 하자담보책임기간 안내에 정리돼 있습니다.
매수인도 청구할 수 있나
원칙적으로는 새로 집을 산 매수인도 청구할 수 있습니다. 하자에 대한 권리는 특별한 사정이 없으면 현재 소유자에게 있습니다.
대법원 판례도 같은 입장입니다.
다만 예외가 있습니다. 전 소유자가 권리를 명시적으로 남겨두었거나, 이미 입주자대표회의 등에 채권을 넘긴 경우에는 매수인이 그 권리를 주장하기 어렵습니다.
그래서 계약 전에 매도인에게 세대 하자를 청구한 적이 있는지, 그 권리를 남겨두거나 넘긴 적이 있는지 묻고 답을 특약에 적어두는 방법이 있습니다.
계약 전 확인 항목
아파트 하자보수 기간이 얼마나 남았는지는 관리사무소와 매도인 두 곳에 물어 확인합니다. 확인할 항목은 아래와 같습니다.
- 최초 입주자가 집을 인도받은 시점 (세대 내부 기산일)
- 단지 전체의 하자보수 진행 상황과 소송 여부 (관리사무소)
- 세대 하자를 사업주체에 청구한 이력 (매도인)
- 하자 관련 권리를 남겨두거나 넘긴 적이 있는지 (매도인)
관리사무소에서 함께 볼 서류는 아파트 매매 전 확인사항 — 등기부와 관리사무소에서 볼 것에 따로 정리했습니다.
하자 여부를 두고 다툼이 생기면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 판정과 조정을 신청할 수 있습니다. 신청은 하자관리정보시스템에서 하고, 하자심사·조정의 처리 기간은 60일(공용부분 90일)입니다.
흔한 오해
“입주 5년이 지났으면 하자보수는 끝났다”
마감·설비·방수 구간은 끝났으므로 대부분은 맞는 말입니다. 다만 내력구조부와 지반공사는 10년 구간이라, 구조 균열이나 침하는 5년 이후에도 청구 대상이 될 수 있습니다.
“전 주인이 소송을 걸었으면 새 주인은 끼어들 수 없다”
전 주인이 권리를 명시적으로 남겨뒀거나 넘겼다면 맞는 말입니다. 반면 소송을 제기했다는 사실만으로는 권리가 전 주인에게 남지 않아, 새 소유자가 권리를 행사할 수 있습니다.
“전 주인이 한 인테리어도 같은 기간으로 보장된다”
이 기간은 분양 당시 사업주체가 시공한 부분에 대한 것입니다. 전 주인이 따로 맡긴 인테리어 공사의 하자는 이 법정 기간과 관계가 없고, 요구 방법은 인테리어 하자, 어떻게 요구해야 하나에서 다뤘습니다.
정리하면
정리하면, 아파트 하자보수 기간은 마감 2년, 설비·창호 3년, 방수·골조 5년, 구조 10년으로 나뉘고 입주 연차가 늘수록 청구할 수 있는 항목이 줄어듭니다. 세대 내부는 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 세기 때문에 매수인은 최초 입주 시점을 먼저 알아야 합니다. 새 소유자도 원칙적으로 청구할 수 있지만, 전 소유자가 권리를 남겨두거나 넘긴 경우는 예외입니다. 계약 전에 관리사무소에서 단지 하자보수 현황을, 매도인에게서 청구 이력과 권리 처리 여부를 확인해 두면 됩니다.
이 글은 분양 아파트의 법정 하자담보책임기간을 매수 판단 관점에서 정리한 정보입니다. 오피스텔 등 다른 건물은 적용 기준이 다를 수 있고, 개별 하자의 인정 여부는 단지 상황과 하자심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
