전세 계약 전 확인할 것 — 수리·원상복구 체크 7가지
전세 계약은 도장을 찍는 그 자리에서 결정되는 것이 많습니다. 집을 볼 때 눈에 걸렸던 곰팡이 자국이나 연식이 있어 보이던 보일러가 계약서에 한 줄로 남는지 아닌지에 따라, 나중에 그것을 누구 돈으로 고칠지가 갈립니다.
여기서는 시세와 전세사기, 근저당·선순위 권리관계, 전세보증금반환보증, 확정일자와 대항력은 다루지 않습니다. 그쪽은 보증금 자체를 지키는 문제이고, 이 글이 다루는 것은 그다음 문제입니다.
전세 계약 전 확인사항 가운데 수리·설비 상태와 원상복구에 관한 것만, 계약 자리에서 어떤 서류의 어느 칸에 무엇을 적어두면 되는지의 관점으로 정리합니다.
계약 자리의 서류 두 장
집 상태가 기록되는 서류는 중개대상물 확인·설명서와 주택임대차표준계약서 두 장입니다.
확인·설명서는 개업공인중개사가 작성해 거래 당사자에게 주고 서명·날인하는 서류이고, 이렇게 하도록 법으로 정해져 있습니다. 서식에는 내부·외부 시설물의 상태를 적는 칸이 이미 들어 있습니다. 수도의 파손 여부와 용수량, 전기 공급상태, 가스 공급방식, 난방방식과 연료, 승강기, 배수 상태가 각각 체크란으로 있습니다. 벽면의 균열과 누수, 도배 상태를 적는 칸도 따로 있습니다.
두 번째는 표준계약서의 입주 전 수리 조항입니다. 이 조항은 수리가 필요한 시설물이 있는지, 있다면 언제까지 수리가 완료되어야 하는지, 약정한 시기까지 수리가 되지 않았을 때 수리비를 어떻게 부담할지를 계약서에 적게 합니다. 고장 원인을 나중에 가려내기가 쉽지 않아, 계약 시점에 미리 합의해 두도록 만들어진 조항입니다.
설비 상태를 볼 때
계약 자리에서 눌러보고 열어볼 것은 물, 배수, 난방, 그리고 벽에 남은 흔적입니다.
수도를 틀어 물이 충분히 나오는지 보고, 물이 빠지는 속도도 함께 확인합니다. 확인·설명서에 용수량이 정상인지 부족한지, 배수가 정상인지 수선이 필요한지를 적는 칸이 있으므로, 직접 본 결과와 그 칸에 적힌 내용이 맞는지 대조하면 됩니다.
난방은 보일러 연식이 판단 재료가 됩니다. 권장 사용기간을 한 숫자로 잘라 말하기는 어렵지만, 연식이 10년 안팎이라면 남은 수명을 따져볼 만한 시점이고, 그럴수록 고장 났을 때 누가 부담하는지를 계약서에 적어둡니다. 노후로 인한 보일러 고장은 임대인 부담으로 분류됩니다.
매물을 볼 때 무엇을 보는지는 따로 정리해 두었습니다.
곰팡이 흔적이 있다면 원인이 건물 쪽인지 생활 습관 쪽인지가 나중에 책임 판단으로 이어집니다. 건물의 방수 불량이나 결로가 원인인 곰팡이는 임대인 부담입니다.
입주 전 수리 적는 법
수리가 필요한 곳은 “있음”에 체크만 하지 말고 위치와 내용을 함께 적어야 합니다.
“안방 벽지 곰팡이 제거 및 새로 도배, 거실 화장실 세면대 배수관 교체”처럼 어느 공간의 무엇을 어떻게 할지가 문장으로 남아야 나중에 범위를 두고 다투지 않습니다.
수리 완료 시기는 잔금 지급 기일로 잡는 것이 보통입니다. 이삿짐이 들어오기 전에 끝나야 대응할 시간이 남습니다.
약정한 날까지 수리가 되지 않으면 수리비를 임차인이 낼 잔금에서 빼는 방식으로 처리할 수 있습니다. 다만 그렇게 하려면 계약서에 그 항목이 체크되어 있어야 차감할 근거가 생깁니다. 수리가 필요한 부분은 계약 단계에서 사진이나 영상으로 남겨둡니다.
수리 책임이 갈리는 선
임대인은 임차인이 집을 사용하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 지고, 이는 법으로 정해져 있습니다.
다만 임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 손상까지 임대인의 의무는 아닙니다. 고치는 데 드는 비용이 어느 정도인지와, 건물의 주요 기능이나 구조에 관련된 일인지를 함께 놓고 봅니다.
임대인 부담으로 분류되는 것
- 지붕·외벽·배관 누수, 배관 동파
- 보일러 노후화로 인한 고장
- 건물 기본 전기·가스 설비의 이상
- 창문·문틀의 구조적 결함
- 건물 방수 불량이나 결로가 원인인 곰팡이
- 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체
임차인 부담으로 분류되는 것
- 전구·형광등 교체
- 수도꼭지 패킹, 샤워기 헤드 교체
- 문 손잡이 나사 조임
- 임차인 과실로 인한 벽지 일부 오염
- 방충망 찢어짐
집에 수리가 필요한 사정이 생기면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알려야 하는 것도 법으로 정해져 있습니다. 집을 보존하는 데 임차인이 먼저 쓴 비용은 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다.
특약에 나눠 적을 것
“수리는 임차인이 부담한다” 같은 한 줄만으로는 어디까지가 임차인 몫인지 정해지지 않습니다.
수선의무를 면제하거나 제한하는 특약 자체는 가능합니다. 다만 면제 범위를 적어두지 않은 포괄적인 문구는 소규모 수선에만 미치고, 큰 파손이나 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비부분의 교체는 여전히 임대인 부담이라는 것이 법원의 태도입니다. 그래서 계약서에 이런 문장이 이미 들어 있다면, 그것이 소모품까지인지 보일러 교체까지인지를 계약 자리에서 나눠 적어야 합니다.
정해진 표준 문구가 있는 것은 아니고, 이 정도까지 나눠 적어두면 다툼이 줄어드는 항목들입니다.
- 보일러와 상하수도 같은 주요 구성부분, 기본 설비는 임대인이 수선한다
- 옵션으로 들어온 가전은 임차인의 고의·과실이 확인되지 않으면 임대인이 수선한다
- 금액 선을 하나 정해 그 위의 수리비는 임대인 부담으로 한다
- 일정 기간 이상 거주하면 도배·장판은 면책으로 한다
- 벽에 못을 박거나 페인트를 칠하는 등 허용되는 범위를 적어둔다
- 입주 전에 이미 있던 문제는 임대인이 처리한다
- 이전 세입자가 훼손한 부분에는 원상복구 의무가 없다
금액 선은 법으로 정해진 기준이 아니라 협의로 정하는 값입니다. 얼마로 적을지보다, 선이 하나 적혀 있는지가 중요합니다.
세입자가 실제로 할 수 있는 시공이 무엇인지는 따로 정리해 두었으니, 허용 범위를 적을 때 참고할 수 있습니다.
나갈 때의 원상복구
쓰면서 자연스럽게 생기는 마모, 즉 통상의 손모는 원상복구 대상이 아닙니다.
통상의 손모는 임차인이 통상적인 사용을 한 뒤에 생기는 상태 악화나 가치 감소를 말합니다. 여기에는 임차인의 잘못이 있다고 보지 않기 때문에, 그만큼은 임대인이 감수하는 부분으로 봅니다.
통상의 손모로 보는 것은 압정이나 핀을 꽂은 자국, 가구에 눌린 자국, 걸어둔 달력이나 액자의 흔적, 냉장고 뒷면 변색, 누수로 생긴 곰팡이와 얼룩, 자연적으로 생긴 깨짐 같은 것들입니다.
반면 임차인이 배상하는 쪽으로 가는 것은 임차인 책임의 찢김·낙서·오염, 흡연으로 인한 자국과 변색·냄새, 이삿짐을 옮기다 생긴 바닥재 훼손, 반려동물로 인한 손상, 사회 통념을 벗어난 과도한 못 박기입니다.
사진으로 남겨두기
입주할 때 집 상태를 사진과 동영상으로 남겨두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
문과 창문, 벽을 돌아보며 하자를 확인하고 전반적인 상태를 촬영합니다. 도배나 장판을 새로 한 곳이라면 주요 부분을 더 꼼꼼히 남깁니다. 이 기록이 있으면 퇴거할 때 어떤 흔적이 원래 있던 것인지를 두고 말이 길어지지 않습니다.
살면서 손상이 생기면 그 부위를 찍어두고 임대인에게 미리 알립니다. 나갈 때는 임대인과 함께 집을 둘러보는 편이 낫습니다. 촬영본을 어떤 방법으로 전달해야 효력이 있는지에 대한 정해진 기준은 없어, 문자든 메일이든 보낸 기록이 남는 방식을 쓰면 됩니다.
상태를 사진으로 남겨 목록으로 전달하는 방식은 사전점검과 같습니다.
흔한 오해
“계약서에 수리는 임차인이 한다고 적혀 있으면 전부 임차인 몫이다”
작은 수선에 대해서는 맞습니다. 다만 그런 포괄적인 문구는 소규모 수선까지만 미치고, 대수선이나 기본 설비부분의 교체까지 임차인에게 넘기지는 못합니다. 그 한 줄이 있다고 해서 보일러 교체까지 임차인이 떠안는 것은 아닙니다.
“못 자국은 전부 물어내야 한다”
압정이나 핀 자국, 액자를 걸었던 흔적 정도는 통상의 손모로 봅니다. 다만 에어컨 배관을 위해 벽을 뚫거나 벽걸이 TV를 다는 것처럼 훼손이 큰 작업은 복구 대상이 되는 경우가 많습니다. 어디까지가 과도한 것인지에 대한 개수나 크기 기준은 없어서, 계약 자리에서 허용 범위를 적어두는 쪽이 실질적입니다.
정리하면
전세 계약 자리에서 집 상태가 남는 서류는 중개대상물 확인·설명서와 표준계약서 두 장입니다. 확인·설명서에는 수도와 배수, 난방, 벽면 균열과 누수, 도배 상태를 적는 칸이 있으므로 직접 확인한 결과와 대조하면 됩니다. 수리가 필요한 곳은 표준계약서의 입주 전 수리 조항에 위치와 내용, 완료 시기, 완료되지 않았을 때의 처리까지 적어둡니다. 수리 책임은 건물의 주요 기능과 구조에 관련된 일인지로 갈리고, “수리는 임차인이 한다” 같은 포괄적인 한 줄로 큰 수선까지 넘어가지는 않습니다. 나갈 때 문제가 되는 원상복구는 통상적인 사용으로 생긴 마모까지 포함하지 않으므로, 입주할 때 상태를 사진과 영상으로 남겨두는 것이 가장 확실합니다.
서류에 관한 것은 계약을 진행하는 개업공인중개사에게, 다툼이 생겨 조율이 필요해지면 주택임대차분쟁조정위원회나 거주 지역 지자체의 임대차 상담 창구에 확인하면 됩니다.
이 글은 전세 계약 시점에 수리·설비 상태와 원상복구를 어떻게 확인하고 계약서에 남길지를 정리한 정보입니다. 실제 책임 범위는 개별 계약의 특약 내용과 집의 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
